ULAGATI U NEKRETNINE ILI NE

Nekretnine kao kapitalno ulaganje te osvrt na stanje u Republici Hrvatskoj

piše: Dražen Katić
Nekretnine su kapitalno ulaganje u fizički proizvod.

Pod nekretnine možemo ubrojiti:
-stanove
-kuće
-kuće za odmor
-vikendice
-apartmane
– hotele i kampove
-garaže
-vile
-poslovne prostore

Ono što sam zapazio u posljednje tri godine je pad cijene nekretnina. Drugi specifiični fenomen je da se posljednjih godina usprkos padu cijena, nekretnine jako slabo prodaju.

U gradu  Štutgartu u kome trenutno živim primjetio sam da ima puno novoizgrađenih stanova koji se ne prodaju, odnosno koji stoje prazni i čekaju novog vlasnika.

Slična situacija je i sa poslovnim prostorima. Postoje poslovni prostori koja po dvije ili više godina stoje potpuno neiskorišteni.

Situacija ne bi bila apsurdna da u Štutgartu nema novca. To je industrijski grad za vrlo niskom stopom nezaposlenosti. U Njemačkoj građani imaju preko 5 bilijuna eura uloženih u različite financijske proizvode, od štednih knjižica, pa do životnih osiguranja, odnosno stambenih štednji. Kamata koju građani ostvaruju na oročenu štednju je manja od stope inflacije, a na normalnu štednju tri puta manja. Međutim građani Njemačke su daleko naklonjeniji financijskim proizvodima, nego ulaganju u nekretnine.

Prije godinu dana na Hrvatskoj televiziji je, između ostalih, u jednoj emisiji, gostovao Nenad Bach, naš poznati glazbenik koji živi u Americi. Tema razgovora je bila ekonomska kriza u Republici Hrvatskoj. Gospodin Bach je iznio zanimljivih 10 točaka, odnosno mogućnosti riješavanja krize u našoj zemlji kroz te točke. Jedna od tih 10 točaka bila je “Akcija prodaje 1000 stanova u Hrvatskoj u mjesec dana“.
U iznošenju te točke apel je bio usmjeren na iseljeništvo koje raspolaže dostatnim kapitalom za kupnju stanova. Ideja uopće nije bile nerealna.

U Republici Hrvatskoj kao i u Njemačkoj ima previše praznih novo izgradjenih stanova i poslovnih prostora. Prodaja nekretnina pripada u važno trgovačko poslovanje svake zemlje i osjetno pridonosi bruto društvenom proizvodu.

Postavljaju  se ključna pitanja:

1. Zašto se nekretnine ne prodaju iako pripadaju u investicije “niskog rizika”?
2. Je li postupanje banaka osnovni krivac za slabu prodaju nekretnina?
3. Je li  zadnja kriza nekretnina prije nekoliko godina u Americi razvila odbojnost građana prema ulaganju u nekretnine?

Kriza nekretnina koja je započela u Americi prije par godina nije do danas završila. U to vrijeme mnogobrojni građani Amerike su ostali bez svojih kuća zbog nemogućnosti plaćanja rate kredita bankama. Danas se ta kriza ocrtava najoštrije u Španjolskoj. U toj lijepoj zemlji svakih 15 minuta jedna familija završi na ulici deložacijom zbog nemogućnosti plaćanja kredita banci. U Republici Hrvatskoj deložacije su također poznata pojava.

Građani Hrvatske koji nisu u mogućnosti isplaćivati kredit banci ostaju također bez “svoje” nekretnine.

Banke nemaju milosti kada se radi o vraćanju kredita.

Kada dignete kredit u jednoj banci za kupnju Vašeg stana ili kuće, dok ne isplatite zadnju ratu kredita banka je vlasnik tog objekta. Vi stanujete u tome objektu, međutim ne posjedujete ga.

Ako iz određenih razloga niste u mogućnosti više vraćati kredit, banka će prodati nekretninu za toliko novca koliko joj vi još dugujete. Vi ćete biti deložirani iz tog objekta, koji više ne pripada banci, nego novome vlasniku.

Tko je najveći gubitnik u cijeloj priči o kupnji nekretnine?

Prodajom nekretnine banka je pokrila trošak kredita koji joj još niste isplatili. Tom prodajom  banka je  također pokrila i kamate koje ste ugovorili s njom prilikom podizanja kredita. Te kamate su direktna dobit banke.

Najbolje u svemu tome je prošao novi kupac nekretnine koji ju u principu kupuje ispod tržišne cijene. Ako ste vi kojim slučajem već otplatili dvije trećine kredita, nekretnina je prodana samo za jednu trećinu.

Vi kao osoba koja ste otplaćivali kredit ste najveći gubitnik u priči o nekretninama.

Novac koji ste uplatili završio je u banci, a vi ne posjedujete ništa.

Jedina loša utjeha je da ste, za vrijeme otplaćivanja kredita banci,  smjeli stanovati u tom objektu, pa tako niste morali plaćati podstanarstvo.

Nijemci većinom žive u podstanarstvu i rijetko se odlučuju za kupnju nekretnine. Jedan od razloga je da se zbog posla često moraju seliti u drugi grad ili pokrajinu. Kod nas je obrnuta situacija. Većina građana Hrvatske ima nekretninu u kojoj živi. Međutim to najčešće nisu novo kupljeni stanovi ili kuće, nego napravljeni još u doba bivše Jugoslavije, ili naslijeđeni od svojih djedova, baka ili roditelja.

Mlada generacija u Republici Hrvatskoj djelomično ima strah od uzimanja kredita kod banaka iz već navedenih razloga.

Međutim kapital za kupnju nekretnina u našoj zemlji ne nedostaje. Građani imaju u obliku štednje u bankama u Republici Hrvatskoj preko 161 milijardu kuna.

Međutim još uvijek se radije drži novac kao štednja u banci ili u nekom drugom financijskom proizvodu nego u fizičkim proizvodima.

Zbog čega?

Zbog straha od daljnjeg pada cijene nekretnina?  Ili je kamata na štednju i oročenu štednju jača od želje za kupnjom nekretnine?  O tome se može  samo nagađati.

Najviše pogođena krizom nekretnina  je Kina. Kinezi su u zamahu ekonomskog razvoja izgradili ogromne gradove koji su danas  potpuno nenaseljeni. Gradnja tih gradova je tekla dobro, a prodaja nekretnina i ogromnih poslovnih prostora loše.

Više njemačkih stručnjaka iz područja financija i burzovne špekulacije smatra da će idući val svjetske ekonomske krize nastupiti 2015, a biti će iniciran krahom tržišta nekretnina u Kini.

Smak svijeta se nije dogodio 2012, pa ne smijemo potonuti u prijevremeni pesimizam!

Kako će se kriza i prodaja nekretnina dalje razvijati ovisi jednim dijelom o svima nama.